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長租公寓行業(yè)市場調(diào)研:2020年規(guī)范和盈利將成為發(fā)展關(guān)鍵

時間:2020-01-15 10:36:00 閱讀:3307 整理:成都市場調(diào)查公司

長租公寓未來該如何發(fā)展?

2019年,在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后,長租公寓企業(yè)放慢了擴張步伐,企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇,從瘋狂涌入到短期出清。專家認為,長租公寓行業(yè)走向成熟是必然的過程。

“通過刷數(shù)據(jù)、講故事,長租公寓行業(yè)的窗口已不再,大家都應(yīng)扎扎實實掙到錢,這是2019年的一個變化。到目前還沒死的機構(gòu),估計‘車主’都已剎住了車”。近日,在房東東舉辦的一場北京長租公寓考察交流活動上,樂乎公寓CEO羅意如此表示。

那么,值得我們關(guān)注的是,經(jīng)過這一年,行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化?在市場下行時,究竟是要量還是要質(zhì)?長租公寓的未來,又該如何發(fā)展?

1、理性回歸 長租公寓行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇

回顧2019年,在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后,長租公寓企業(yè)放慢了擴張步伐,企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇,從瘋狂涌入到短期出清。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2019年共有52家長期公寓企業(yè)由于經(jīng)營不善,出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等情況,其中約20%的企業(yè)是由“高收低出”模式擴張導致。與此同時,政策在鼓勵市場發(fā)展的同時,也更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。

“暴雷事件有多少,不能決定一個行業(yè)是否走向末路,需求是否長期存在并增長,才決定一個行業(yè)的生命周期?!辟x能資本創(chuàng)始人胡振寅稱?;诖?,在胡振寅看來,長租公寓行業(yè)并非沒有未來,只是2019年在下行周期“爆雷”更集中,行業(yè)走向成熟是個必然過程。

2019年以來,長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”,融資難度加大。據(jù)IT桔子數(shù)據(jù),2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大,但是單筆融資金額龐大,資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在接受記者采訪時,北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥指出,2018-2019年是行業(yè)發(fā)展中優(yōu)勝劣汰的兩年,隨著投機型企業(yè)逐步退出市場,住房租賃行業(yè)未來的發(fā)展會更專業(yè)、穩(wěn)健。

那么,經(jīng)過這一年,行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化?在市場下行時,究竟要量還是要質(zhì)?對此,趙慶祥指出,市場下行時更要提質(zhì)增效,“經(jīng)過這一年,驗證了適用于房地產(chǎn)開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的經(jīng)營邏輯或盈利模式,在住房租賃行業(yè)是失靈了。住房租賃經(jīng)營是個專業(yè)性極強、依靠服務(wù)制勝的慢生意?!?

胡振寅認為,在市場下行時,質(zhì)的重要性優(yōu)先于量,否則容易“暴雷”。在質(zhì)的基礎(chǔ)上,按照企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏,去實現(xiàn)增長。在增長過程中,在新的規(guī)模下,去建設(shè)更強大的體系,企業(yè)和行業(yè)才能逐步走向成熟。

“在市場好的時候,我們認為是戰(zhàn)而后勝,即先把對手打趴下,不掙錢也沒關(guān)系,把量增上去,再融錢。如今,我認為,像長周期消費型行業(yè),可能要先做好盈利,然后再健康發(fā)展,因此,我認為是一個勝而后戰(zhàn)的事情。”羅意稱。

2、精細化運營 獲客能力至關(guān)重要

要提高運營能力,就要開源節(jié)流。在羅意看來,排在首位的是提高獲客能力,長租公寓品牌商必須擁有自己的獲客能力,“如何較簡單、便宜地把客戶留下來,這是擺在從業(yè)者面前的一大命題。”

趙慶祥認為,供不應(yīng)求情況或租金快速上漲帶來的紅利,是靠不住的,獲客難易,考驗的是租賃企業(yè)的專業(yè)水平。

實際上,目前整個房地產(chǎn)行業(yè),一手房、二手房渠道越來越強勢,渠道費也越來越高。長租公寓行業(yè)同樣面臨這一局面:獲客成本較貴,尤其是輕資產(chǎn)機構(gòu),特別是在淡季,要保證甲方出租率,單均獲客成本就會大為提升。

那么,在流量越來越貴的前提下,長租公寓運營者究竟該如何提升獲客能力?

對此,巴樂兔研究院院長高萌認為,獲客能力分兩部分,一部分是各種方法獲得租客流量,能實現(xiàn)一定數(shù)量潛在租客看房;

另一部分是租客的帶看轉(zhuǎn)化率,就是看房的租客能提升出租率。一個長租公寓的運營獲客需要在這兩個部分都比較強,前者是渠道,后者是轉(zhuǎn)化,疊加起來才是完整的運營獲客能力。

高萌指出,通過服務(wù)好老租客使其推薦新租客,這是運營的方法,在擁有良好服務(wù)口碑的基礎(chǔ)上,稍加給租客一些便利,就可以獲得這種流量,且有朋友推薦,轉(zhuǎn)化率一般較高。

“長租公寓企業(yè)提升獲客能力的根本是打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,明確租客定位及畫像”,貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉指出,企業(yè)也需要進行成本管控,有效平衡收益和獲客成本,不可一味燒錢買流量。

3、新賽道開啟 規(guī)范和盈利將成關(guān)鍵

長租公寓發(fā)展至今,經(jīng)歷過熱潮,也遭遇過寒冬。那么,2020年長租公寓將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢?

趙慶祥認為,2020年,優(yōu)秀租賃企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯,企業(yè)會進一步整合,行業(yè)發(fā)展的整體質(zhì)量會提升。行業(yè)管理方面,標準規(guī)則體系會陸續(xù)完善,監(jiān)管服務(wù)平臺的作用會逐漸顯現(xiàn),行業(yè)立法亦有望破冰。

胡振寅指出,可以預見的是,2020年企業(yè)經(jīng)營更加理性和健康,產(chǎn)業(yè)鏈上下游更加成熟,會出現(xiàn)一批經(jīng)過周期考驗的精細化運營企業(yè),以及更專業(yè)開展產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的細分領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)機構(gòu)。

高萌表示,2020年是建立規(guī)則的一年,政府監(jiān)管部門領(lǐng)頭出臺對經(jīng)營機構(gòu)和長租信息、交易平臺的要求,市場化的長租機構(gòu)運營、對租客的服務(wù)標準也將在今年強化。

“2020年還將是長租機構(gòu)運營商頭腦中意識改變的一年,部分人將從過去的盲目粗糙熱情轉(zhuǎn)向理性細致謹慎,心理上的變化將在機構(gòu)投入拿房、裝修定價、服務(wù)配套、租后保障等各個微觀維度體現(xiàn)出來?!备呙确Q。

“融資不是終點,終點在于盈利?!绷_意指出,新的一年不要折騰,保持相對平穩(wěn)的狀態(tài),按部就班地去做好運營,隨著整個產(chǎn)業(yè)鏈條的逐漸清晰,預計會有更多同行進行資源交換、協(xié)作發(fā)展。

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