辦公樓的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì):2024年辦公樓市場(chǎng)將面臨需求側(cè)的重大變化,進(jìn)入新發(fā)展階段
時(shí)間:2024-01-04 10:37:00 閱讀:1058 整理:深圳市場(chǎng)調(diào)查公司
北京辦公樓市場(chǎng)新增需求持續(xù)恢復(fù)
2023年的北京辦公樓市場(chǎng)新增需求持續(xù)恢復(fù),但總量依然不足。在第四季度,北京辦公樓市場(chǎng)各資產(chǎn)類(lèi)別凈吸納量均恢復(fù)到正值,而上一次全市場(chǎng)錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。
從資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看,甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)Q4凈吸納量為2.7萬(wàn)平方米,全年總計(jì)8.6萬(wàn)平方米,僅為疫情前平均水平的30%;乙級(jí)市場(chǎng)Q4凈吸納量為8.3萬(wàn)平方米,但由于上半年市場(chǎng)退租嚴(yán)重,全年僅為負(fù)3.9萬(wàn)平方米;產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)Q4凈吸納量為3.1萬(wàn)平方米,同樣由于前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳,全年為負(fù)3.7萬(wàn)平方米。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示,逐季來(lái)看需求表現(xiàn),三個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的市場(chǎng)凈吸納量均為前低后高,需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
全年來(lái)看,三個(gè)市場(chǎng)年度新增供應(yīng)量合計(jì)達(dá)到154萬(wàn)平方米,疊加需求側(cè)表現(xiàn)不振,三個(gè)市場(chǎng)均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級(jí)寫(xiě)字樓為例,年末空置率達(dá)到19.8%,凈有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米。
深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)到84.6萬(wàn)平方米 整體市場(chǎng)新增需求相對(duì)疲軟
近日,戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年全年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)到84.6萬(wàn)平方米,接近2017年85萬(wàn)平方米的歷史峰值。大量新寫(xiě)字樓的入市為企業(yè)提供了更多的選擇,但多數(shù)企業(yè)對(duì)于擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎態(tài)度,整體市場(chǎng)新增需求相對(duì)疲軟,全年凈吸納量錄得39.3萬(wàn)平方米。
雖然凈吸納量已高于過(guò)去十年的平均水平,但深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍難敵大量的新增供應(yīng),2023年末空置率達(dá)到26.1%,較2022年年末增長(zhǎng)了3.2個(gè)百分點(diǎn)。
激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主不得不下調(diào)租金以促成租賃交易,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2023年末深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為186.5元/月/平方米,同比下降8.4%。截至2023年末,深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較上年同期下降的樓宇占比超9成,其中,有44.7%的物業(yè)在租金回調(diào)之后空置率下降,但也有50.6%的物業(yè),租金回調(diào)的同時(shí)空置率依然上行。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示,一部分業(yè)主降租之后空置率依舊上升,除了與租金下降幅度有關(guān),也與物業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)情況、服務(wù)質(zhì)量等因素有關(guān)。
展望2024年,深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將依舊迎來(lái)供應(yīng)洪峰,將有超過(guò)140萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓竣工入市。
辦公樓的發(fā)展現(xiàn)狀
辦公樓指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員,業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房,現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。辦公寫(xiě)字樓是專(zhuān)業(yè)的商業(yè)辦公的場(chǎng)所。一般具有較好的地理位置,相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平高,具有聚集的商業(yè)圈,效率較高。
辦公樓市場(chǎng)發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度,新冠疫情沖擊,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行,工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降,很大程度沖擊國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)。
在當(dāng)代,優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓更影響著企業(yè)的發(fā)展,肩負(fù)著吸納優(yōu)秀人才、加強(qiáng)各企業(yè)的交流、合作的作用。
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人們對(duì)于辦公環(huán)境的需求也越來(lái)越高,這將推動(dòng)辦公樓市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程的加速和人口結(jié)構(gòu)的變化將導(dǎo)致辦公需求的不斷增加。此外,科技的發(fā)展、信息化程度的提高和新興產(chǎn)業(yè)的快速崛起也將進(jìn)一步促進(jìn)辦公樓行業(yè)的發(fā)展。
寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)進(jìn)入服務(wù)化時(shí)代,提升綜合服務(wù)配套是關(guān)鍵。對(duì)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)而言,建筑上的高度僅僅是一個(gè)表象,沒(méi)有完善的配套設(shè)施,幾百米高度也只能停留在數(shù)字層面上。只有綜合服務(wù)達(dá)到一定的高度,才能真正俘獲企業(yè)的心。
辦公樓租金和租賃市場(chǎng)的變化趨勢(shì)
辦公樓租金和租賃市場(chǎng)的變化趨勢(shì)受到多種因素的影響,包括宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場(chǎng)需求和供應(yīng)等。近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速,辦公樓租金和租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下變化趨勢(shì):
租金上漲:在經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)期,企業(yè)對(duì)辦公空間的需求增加,推動(dòng)租金上漲。此外,一些城市的核心區(qū)域出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,也導(dǎo)致了租金的上漲。
租賃期限延長(zhǎng):隨著企業(yè)對(duì)于穩(wěn)定性和連續(xù)性的需求增加,租賃期限較長(zhǎng)的合同越來(lái)越受歡迎。這有助于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本。
定制化需求增加:企業(yè)對(duì)辦公空間的需求越來(lái)越個(gè)性化,希望辦公樓能夠滿(mǎn)足其特定的需求,如空間布局、設(shè)施配置等。這要求辦公樓的運(yùn)營(yíng)商提供更加定制化的服務(wù)。
綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展:隨著社會(huì)對(duì)環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的重視,越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視辦公樓的綠色環(huán)保性能,如建筑材料的環(huán)保性、節(jié)能設(shè)施的使用等。
共享辦公和靈活辦公:隨著共享經(jīng)濟(jì)的興起,共享辦公空間和靈活辦公模式越來(lái)越受歡迎。這種模式為企業(yè)提供了更多的靈活性和便利性,同時(shí)降低了企業(yè)的成本。
智能化和數(shù)字化發(fā)展:隨著科技的發(fā)展,辦公樓的智能化和數(shù)字化水平不斷提高。這包括智能化的樓宇管理系統(tǒng)、數(shù)字化的租賃管理系統(tǒng)等,可以提高管理效率和服務(wù)水平。
區(qū)域化和國(guó)際化趨勢(shì):隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和全球化的加速,一些大城市的核心區(qū)域成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)相租賃的熱點(diǎn)地區(qū),呈現(xiàn)出區(qū)域化和國(guó)際化的趨勢(shì)。
總之,辦公樓租金和租賃市場(chǎng)的變化趨勢(shì)受到多種因素的影響,未來(lái)仍將保持動(dòng)態(tài)變化的態(tài)勢(shì)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展需求和市場(chǎng)變化,靈活調(diào)整租賃策略,以降低成本、提高效率。同時(shí),對(duì)于辦公樓的運(yùn)營(yíng)商而言,應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)需求的變化,不斷優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù),提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。
辦公樓的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
數(shù)字化和智能化:隨著科技的進(jìn)步,辦公樓可能會(huì)更加數(shù)字化和智能化。例如,智能建筑管理系統(tǒng)可以提高能源效率,減少浪費(fèi),同時(shí)為員工創(chuàng)造更舒適的工作環(huán)境。
靈活性和共享性:未來(lái)的辦公樓可能會(huì)更加注重靈活性和共享性。更多的企業(yè)可能會(huì)選擇共享辦公空間,以降低成本并提高效率。同時(shí),辦公樓的設(shè)計(jì)和布局也會(huì)更加靈活,以適應(yīng)不同類(lèi)型的工作需求。
可持續(xù)發(fā)展:隨著對(duì)環(huán)境保護(hù)的重視,未來(lái)的辦公樓可能會(huì)更加注重可持續(xù)發(fā)展。例如,更多的辦公樓可能會(huì)采用綠色建筑材料和節(jié)能系統(tǒng),以減少對(duì)環(huán)境的影響。
社區(qū)化和多元化:辦公樓可能會(huì)更加注重打造社區(qū)化、多元化的工作環(huán)境,以吸引和留住人才。例如,辦公樓內(nèi)可能會(huì)設(shè)有休息區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、健身房等設(shè)施,以提供更加舒適的工作環(huán)境。
定制化服務(wù):隨著企業(yè)對(duì)于辦公環(huán)境的個(gè)性化需求增加,辦公樓的運(yùn)營(yíng)者可能會(huì)提供更多的定制化服務(wù)。例如,為企業(yè)提供定制化的辦公空間、設(shè)施和服務(wù),以滿(mǎn)足企業(yè)的特定需求。
隨著入駐企業(yè)需求的不斷提高,不少新建的寫(xiě)字樓都配有商務(wù)和生活設(shè)施,并且迎合寫(xiě)字樓白領(lǐng)的喜好。另一角度,其實(shí)入駐企業(yè),對(duì)配套設(shè)施的需求與自身業(yè)務(wù)發(fā)展密不可分,因此也就非常看重。
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級(jí)的背景下,新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起。與傳統(tǒng)制造業(yè)不同,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具備智力、技術(shù)、資本高度密集的特性,因而優(yōu)質(zhì)辦公和研發(fā)空間在其工作場(chǎng)景中占據(jù)更加重要的地位。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,戰(zhàn)略性新興企業(yè)在全國(guó)寫(xiě)字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%,在京滬商務(wù)園區(qū)中的占比超過(guò)70%。
未來(lái)發(fā)展方向
新的經(jīng)濟(jì)周期下,各類(lèi)宏觀(guān)政策面對(duì)新的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)在2024年都將出現(xiàn)更加明顯的調(diào)整,這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)將面臨需求側(cè)的重大變化,進(jìn)入新發(fā)展階段。
未來(lái)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向應(yīng)該是綜合化、生態(tài)化、節(jié)能化、專(zhuān)業(yè)化和智能化。
辦公樓行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手,分析辦公樓未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì),挖掘辦公樓行業(yè)的市場(chǎng)潛力,基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究,提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪,清晰發(fā)展方向。
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